Auteur: Marieke Post

Wat kan de vastgoedsector leren van Agile project management in IT?

Steek je hand op als je wel eens duizelig wordt van zowel de hoeveelheid kansen als uitdagingen op de vastgoedmarkt. Er zijn veel disruptieve ontwikkelingen aan de gang die de marktvraag voor altijd zullen veranderen. De maatschappij verwacht dat de sector een transitie maakt naar circulaire bedrijfsmodellen en oplossingen gaat bieden voor een gezonde, duurzame gebouwde omgeving. Daarnaast zorgt digitale innovatie voor een markt met steeds hogere verwachtingen. Hoe kan de vastgoedsector omgaan met deze toenemende complexiteit en tegelijkertijd – snel! – nieuwe technologieën implementeren die helpen om aan de veranderende marktvraag te voldoen?

De vastgoedsector zit nog vast in een lineaire waardeketen

Vroeger leek het leven zo eenvoudig. Een lineaire waardeketen ondersteunde heldere, top-down besluitvormingsprocessen. Elke stap kende afgebakende stakeholders met herkenbare belangen. En aan het einde van de keten werd een project opgeleverd voor eindgebruikers die nooit betrokken waren geweest bij de ontwikkelingsfase. In veel, zo niet de meeste gevallen, werkt de wereld nog steeds zo. Maar we kunnen het allemaal voelen; er hangt iets in de lucht. We moeten in een redelijk rap tempo een andere wereld gaan bouwen.

Toch is het nog steeds verleidelijk om te kijken naar de ontwikkeling van vastgoed – net als in elke andere sector – als een gestructureerd proces dat is opgedeeld in duidelijke fases die eindproducten opleveren met een voorspelbare lifecycle. Het maakt het leven eenvoudig. Maar in praktijk blijkt het leven vaak niet eenvoudig. Projectontwikkeling is meestal minder lineair met veel iteraties in de ontwerp- en constructiefase die weer kunnen worden herhaald wanneer de marktvraag verandert – en daarmee het doel van een object; een oude school wordt een verzamelpand voor start-ups en later deels een appartementencomplex, enzovoort. Deze realiteit veroorzaakt een constant spanningsveld met de huidige lineaire bedrijfsactiviteiten.

Een ander probleem met lineaire systemen is dat het prikkels voor innovatie beperkt en weinig kansen biedt voor exponentiële groei. De afzonderlijke schakels in de keten zijn er alleen op gericht om hun eigen marges te vergroten vanuit de tunnelvisie van hun eigen positie in de waardeketen. Uiteindelijk zal de totale waarde gecreëerd door de keten nooit meer zijn dan de som van de delen. Een integrale, circulaire benadering daarentegen biedt meerdere mogelijkheden voor exponentiële groei.

De eerste sector die de ontmaskering van de lineaire waardeketen ervoer als een beperkend systeem was de IT-sector.

15 jaar geleden was de IT-waardeketen niet veel anders dan de vastgoedketen nu. Je herinnert je het misschien nog wel; IT-ontwikkelaars bouwden applicaties met weinig interesse voor de eisen en wensen van de eindgebruiker, laat staan ​​voor gebruikerservaringen. En er waren resellers – makelaars – die deze applicaties verkochten en (lieten) onderhouden. Weet je nog hoe tevreden IT-klanten en eindgebruikers waren? Ik herinner het me nog. Ik heb ERP-software verkocht en eindgebruikers getraind. Het voelde alsof klanten fortuinen betaalden om hun bedrijven in een dwangbuis te laten stoppen. Maar dat terzijde…

Opeens veranderde alles heel snel. Het internet maakte de weg vrij voor breed toegankelijke as-a-service-proposities in tegenstelling tot kostbare licenties voor eenmalig gebruik; PaaS, IaaS, SaaS, etc. Toen deze businessmodellen rond het millennium momentum kregen, lanceerden ze een industriële revolutie die resulteerde in het empowerment van de eindgebruiker, nieuwe inzichten in de marktvraag, sterke innovatie-prikkels en eindeloze mogelijkheden voor nieuwe business modellen. Vendor-lock in werd een scheldwoord en er ontstonden kansen voor exponentiële groei, althans als je bedrijf de toegenomen complexiteit aankon en de transitie naar andere verdienmodellen kon financieren.

In een waardencirkel zijn er net zoveel kansen als verbindingen. Omdat de lineaire waardeketen veranderde in een waardencirkel – een ecosysteem – ontdekten veel ondernemingen dat er opeens net zoveel business-opportunities als onderlinge verbindingen waren. Ik geloof dat de vastgoedsector een vergelijkbare transitie gaat doormaken. Het kan overweldigend overkomen, maar de kansen zijn eindeloos.

Hoe ging de IT sector om met toegenomen complexiteit door de veranderende markt?

Hoewel X-as-a-Service en op abonnementen gebaseerde bedrijfsmodellen de TAM (Total Addressable Market) aanzienlijk hebben verhoogd, hebben ze het ook voor klanten gemakkelijker gemaakt om naar andere oplossingen te migreren. Die ontwikkeling joeg een verandering in bedrijfsstrategieën aan waarbij er goed naar de verwachtingen van de klant / eindgebruiker moest worden gekeken. Feedback loops van klanten op de juiste manier verwerken werd essentieel om een ​​concurrentievoordeel te behalen. Dit dreef inherent innovatie, maar creëerde ook complexiteit. Klanten eisten niet alleen gebruikersvriendelijke software, ze wilden ook een naadloze platform-ervaring waarbij IT-bedrijven nieuwe bedrijfsmodellen met meerdere partners moesten ontwikkelen. Dit resulteerde in veel onderlinge afhankelijkheden tussen verschillende applicaties; vandaar de opkomst van de ontwikkelaars van de API (Application Programming Interface) om al deze punten te verbinden. Maar terug naar de kern van mijn betoog.

Stel je voor wat dit betekende voor softwareontwikkelmethoden. Hoe valideer je, prioritiseer je, en verwerk je de input van eindgebruikers? Hoe ga je praktisch om met een gebruikersplatform dat bestaat uit eindeloos veel verschillende, onderling afhankelijke applicaties? Waar begin je met bouwen en onderhouden?

De sector moest een totaal andere management methode verzinnen voor software ontwikkeltrajecten, die steeds dynamischer werden. Het uitgangspunt was dat verandering de enige constante is in het leven, dus het leidende principe voor nieuwe methoden was wendbaarheid; het moest ‘agile’ zijn. En zo ontstonden er nieuwe methoden die we nu kennen als Lean, Scrum, Kanban en Extreme Programming, welke allen – mits juist beoefend – hele pragmatische tools zijn om complexiteit praktisch te doorgronden en efficiënt te werken.

Nu platformtechnologie en as-a-service-modellen ook de vastgoedsector doordringen, lijkt het erop dat er geen geldige onderbouwing meer is voor het lineaire paradigma in de vastgoedsector. Laten we eens kijken naar de leercurve van de IT-sector en leren hoe de vastgoedsector de transitie kan maken naar integrale waardenetwerken en een agile-bedrijfsvoering.

Een manier om pragmatisch om te gaan met dynamiek is het toepassen van Agile project management

Hoe kan de vastgoedsector profiteren van de leercurve van de IT-sector?

Net als de IT-sector heeft de vastgoedsector ook te maken met de ongelooflijke dynamiek van een networked-economy en een hyper-connected society. Klanten en eindgebruikers verwachten intelligente oplossingen voor gezonde, groene werkomgevingen en betaalbare, duurzame huisvesting in veilige, veerkrachtige steden. Phoe. Dat is behoorlijk veeleisend. Toch lijkt het erop dat er maar weinig spelers zijn die echt nieuwe manieren van vastgoedontwikkeling verkennen om in staat te zijn aan deze veranderende marktvraag tegemoet te komen. In Nederland denk ik dan aan onder andere aan OVGBlauwhoedVolkerWessels en BPD, maar er wordt meer gesproken over intelligente, adaptieve gebouwen en slimme steden dan dat er voorbeelden zijn. Hoe komt dat? Ik denk dat de vastgoedsector nog maar net is begonnen met het overzien van alle kansen en uitdagingen en ze beginnen langzaam de implicaties ervan te doorzien. Logisch. Het vraagt om een radicaal andere bedrijfsvoering, andere partnerships en mogelijk andere verdienmodellen.

De blauwe pakken en dassen, die gewend zijn aan betrouwbare, robuuste stenen, zullen zich moeten verzoenen met de t-shirts en de gympen die bouwen met snelle, wendbare bits. Een cultuurschok? Zeker, maar vastgoed professionals moeten niet te lang achter hun oren krabben want tech-giants zoals AlphabetBill Gates’ Cascade Investments, Facebook en IBM denderen de vastgoedmarkt op en ze hebben behoorlijk goede kaarten om het voortouw te nemen.

Kijk naar de best practices!

Terug naar benchmark projecten. Als je een vragenrondje houdt dan is ‘‘The Edge’ het gedoodverfde voorbeeld dat vaak genoemd wordt. Dit ondersteunt mijn redenering alleen maar verder, want de geestelijke vader van dit project is Erik Ubels, een behoorlijke IT visionair, voormalig CIO van Deloitte, en nu CTO van OVG. Hij legde ons (Menno Lammers en ondergetekende) onlangs op eloquente wijze uit hoe hij zijn persoonlijke ervaring met productontwikkeling in IT projecteerde op de ontwikkeling van het slimste, meest duurzame gebouw ter wereld. En hoewel sommige mensen geneigd zijn om direct op de tekortkomingen van The Edge te wijzen, is het tot op de dag van vandaag nog steeds één van de sterkste benchmarks voor de toekomst van commercieel vastgoed. En natuurlijk zou Ubels het niet zo ver hebben geschopt zonder het vertrouwen van OVG in zijn digitale genius.

En nu werken ook Schiphol Airport en haar CRE-zuster, Schiphol Real Estate samen met Microsoft om de Best Digital Airport van de wereld te creëren. Toen de afgevaardigden van Schiphol op de bijeenkomst van PropTechNL hun visie presenteerden, spraken ze de taal van IT-professionals; ze sloegen de complexiteit plat tot pragmatische bouwstenen, praatten over ‘gebruikersscenario’s’, ‘testomgevingen’ en ‘living labs’.

Een ander groot project waarin ik betrokken was, heeft als doel de ontwikkeling van de meest welvarende, duurzame en intelligente woonwijk ter wereld. Een prachtig streven. Maar het ontwikkelen van een geïntegreerd ‘agile’ masterplan bleek een behoorlijke uitdaging. Het begon al met een verhitte discussie over het thema ‘IT infrastructuur & Data’; of dat een kernonderwerp moest zijn bij het bepalen van de ‘guiding principles’ voor deze wijk. Dat was verrassend genoeg een vraag. Inzicht in de kracht van digitale technologie en data als essentieel vertrekpunt bij de ontwikkeling van een intelligente, efficiëntere gebouwde omgeving was duidelijk geen gemeengoed, terwijl een IT architect al eigenlijk aan de basis zou moeten staan van het ontwerp van een intelligente, adaptieve wijk. Als je het mij vraagt.

Enfin, toen de leidende beginselen voor deze woonwijk waren vastgesteld, werd aan projectmanagers gevraagd om elk een masterplan voor de lange termijn te ontwikkelen rondom de afgebakende onderwerpen (silo’s) zoals; gezond leven, gezonde-groene leefomgeving, mobiliteit en energie, data & infrastructuur. Een paar maanden verder werd het een behoorlijke klus om de afzonderlijke plannen te synchroniseren. Door van meet af aan een agile ontwikkelingsmethodologie aan te nemen, kunnen dergelijke knelpunten worden vermeden.

Allereerst een belangrijke opmerking: bij het toepassen van agile methoden buiten software ontwikkelingstrajecten, is het van belang agile meer als een mindset te zien dan als een afgebakende methodiek. Met betrekking tot projectontwikkeling kunnen agile-methoden een verfrissend alternatief bieden voor traditioneel projectbeheer dat wordt uitgevoerd vanuit een technisch perspectief in de veronderstelling dat problemen volledig kunnen worden gespecificeerd en dat voor elk probleem optimale en voorspelbare oplossingen bestaan. (Nils O. E. Olsson, 2015) Agile bedrijfsvoering erkent daarentegen de uitdagingen van een onvoorspelbare wereld door te vertrouwen op mensen en hun creativiteit in plaats van op processen (Dybå and Dingsøyr, 2008).

Alle agile methoden erkennen drie leidende principes:

  1. Betrek de klant/ eindgebruiker — Hier begint de magie. In plaats van een top-down masterplan voor vastgoedontwikkeling te ontwikkelen, begin je met het definiëren van de belangrijkste user-persona’s en beschrijf je eenvoudig hoe ze een gebied en / of een specifiek gebouw ervaren. Zo’n beschrijving noem je een user-scenario. Eenmaal onderweg met scenario’s ervaar je al snel de pragmatische kracht van deze aanpak. Ongeacht hoe hoog-over je begint, deze aanpak stelt je in staat om de belangrijkste bouwstenen van de beleving van een gebouw, wijk of stad te identificeren, evenals hun onderlinge afhankelijkheden. In IT helpen dit soort user-scenarios om een start te maken met de ontwikkeling van een demo die je vervolgens kunt presenteren aan een bèta-customer/ user voor feedback.Het ontwikkelen van een ‘testversie’ van een vastgoedobject voor bèta-gebruikers lijkt misschien een uitdagend idee, maar er zijn talloze manieren om een ​​’demo’ te bouwen voor je eindgebruikers. Afhankelijk van de projectomvang en -fase, zou je kunnen overwegen om een ​​digital-twin te ontwikkelen. Klanten en eindgebruikers kunnen interfacen met deze digital-twin (digitale kopie van het fysieke object) via augmented-reality (AR) apps. Zo kan een digital twin uitgroeien tot het vertrekpunt bij alle vragen en ideeën over het te bouwen project. Een andere aanpak zou de ontwikkeling van een living-lab en makerspaces kunnen zijn.
  2. Ga uit van incrementele ontwikkeling— Het continu verwerken van klant- en eindgebruikers input gedurende de gehele levenscyclus van een product impliceert een incrementele ontwikkeling. Als principe geldt dat elke opeenvolgende versie van het product bruikbaar is en voortborduurt op de vorige versie door nieuwe functionaliteit toe te voegen die ontwikkeld is op basis van klant- en gebruikersinput. Hoe dit principe kan worden vertaald naar ontwikkeling van de gebouwde omgeving, hangt opnieuw af van de omvang van een project en de ontwikkelingsfase. Maar in welke fase je je ook bevindt, je moet ervoor zorgen dat je de juiste feedback loops met eindgebruikers en projectbetrokkenen hebt geïmplementeerd en dat definitieve beslissingen op het laatst mogelijke moment worden genomen. Het is namelijk de bedoeling dat je nooit waardevolle ideeën voor verbeteringen wegwuift, simpelweg omdat er al beslissingen zijn genomen.
  3. Omarm continue verandering (!) — Dit laatste leidende principe is de ziel of misschien wel de mantra van de Agile methode. Hoezeer dit ook in strijd lijkt te zijn met de aard van ‘stenen’; aanpassingsvermogen moet in het DNA zitten van elk ontwerp- en ontwikkeling team.

Ik zal niet zo ver gaan en stellen dat de barbapapa-visie van MVRDV morgen al werkelijkheid wordt, maar je kunt je wel voorstellen dat adaptiviteit essentieel wordt voor het succes van gebruikersgericht, modulair en circulair vastgoed. Maar ik durf wel te stellen dat de intelligentie en adaptiviteit van gebouwen en hun omgeving bepalende factoren worden bij de waardebepaling in de komende 10 jaar.

Conclusie: De vastgoedsector moet IT geniussen zien als leading, key-resources bij ontwikkeltrajecten.

De vastgoedsector, die – veelal volgens vastgoedprofessionals zelf – niet geneigd is te veranderen, zal er goed aan doen om agile ontwikkelmethoden te onderzoeken om de groeiende dynamiek en complexiteit van de hedendaagse markt het hoofd te bieden. Het zal zeker helpen om de ongelooflijke kansen die deze ontwikkelingen bieden, te verzilveren. Ongeacht wat de scope van een project is, een aantal progressieve digitale geesten in uw project die complexiteit kunnen ontleden en gewend zijn om met agile project management tools zoals scrum te werken, zullen zichzelf dubbel en dwars terugverdienen. Hoewel mijn veldonderzoek (nog) geen concreet inzicht heeft gebracht in de adaptatie van scrum- achtige methoden in de vastgoedsector op dit moment, blijkt mijn redenering verre van uniek en ik vertrouw erop dat dit gedachtegoed in 2018 verder zal aanslaan.

—————————————–

Met dank aan Menno Lammers @PropTechNL voor zijn feedback

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *