De opkomst en groei van PropTech

Is uw vastgoedbedrijf klaar voor de toekomst?

De digitalisering van onze economie en samenleving laat ook de vastgoedsector niet onberoerd. PropTech biedt bedrijven kansen om nieuwe producten en diensten te leveren, om nieuwe vormen van samenwerking te ontwikkelen, om nieuwe businessmodellen te genereren en daarmee beter in te kunnen spelen op de veranderende verwachtingen van klanten in deze sector. De ontwikkelingen in de PropTech[1] industrie gaan snel en bieden mogelijkheden om de economische, ecologische en sociaal-maatschappelijke waarde van vastgoed te verrijken. Vastgoedbedrijven die hun positie willen behouden of vergroten, moeten hierop inspelen. Tegelijk bieden de technologische ontwikkelingen ook kansen om grote verbeteringen door te voeren in de totale vastgoedcyclus.

PropTech: samenstelling van PROPerty en TECHnology. Een term die verwijst naar technologische toepassingen die het ontwerpen, bouwen, gebruiken, waarderen, (ver)huren, (ver)kopen en beheren van gebouwen optimaliseren of vernieuwen[2].

De opkomst van PropTech

De term PropTech is relatief jong en voor veel mensen geldt dat zij hier pas in 2015 of 2016 voor het eerst mee in aanraking gekomen zijn. In dit paper wordt toegelicht wat PropTech is, hoe PropTech zich ontwikkelt, worden veel praktijkvoorbeelden beschreven en wordt vooruitgeblikt op de toekomst.

Om te beginnen is het echter belangrijk om vast te stellen dat PropTech al heel lang bestaat, met Funda als meest bekende voorbeeld. Dit platform, opgericht in 2001, gebruikt technologie om vraag en aanbod van woningen bij elkaar te brengen. Funda is nu een onderdeel van het dagelijks leven, maar het was 15 jaar geleden een gamechanger voor de Nederlandse woningmarkt en heeft de rol en positie van woningmakelaars blijvend veranderd.

PropTech wordt steeds groter, zoals onder meer blijkt uit de toename van PropTech investeringen in de VS, van $1,7 miljard in 2015 naar $2,6 miljard in 2016[3]. In 2016 vonden er al fusies en overnames plaats tussen PropTech bedrijven en bleek een toenemend aantal grote vastgoedbedrijven aandelen te nemen in PropTech startups[4]. Daarnaast nemen steeds meer evenementen, zoals MIPIM, Provada en Building Holland, PropTech op in hun programma of worden er summits georganiseerd waar PropTech centraal staat, zoals bijvoorbeeld Propteq Europe. Allemaal tekenen van een groeiende markt.

Kansen en uitdagingen voor de vastgoedindustrie

PropTech wordt soms gezien als een bedreiging, maar is ook een kans. Het kan en zal een positieve bijdrage gaan leveren aan maatschappelijke vraagstukken zoals duurzaamheid, een gezond leef- en werkklimaat en urbanisatie. Deze vraagstukken laten zich niet oplossen door alleen te focussen op het fysieke vastgoedobject. Combinaties maken met nieuwe technologieën – zoals Internet of Things, drones, Virtual / Augmented Reality, 3D-printing, Artificial Intelligence, Advanced Robotics, Cloud Technology, Advanced Materials, Renewable Energy en Blockchain[5] – bieden kansen om nieuwe zakelijke activiteiten te ontwikkelen en extra maatschappelijke waarde toe te voegen.

Technologie-ondernemer en investeerder Marc Andreessen schreef in 2011 een spraakmakend essay in de Wall Street Journal met als kern “software will eat the world”[6], een uitspraak die inmiddels ook vertaald kan worden naar de vastgoedsector. Nieuwe technologieën maken nieuwe businessmodellen mogelijk en veranderen onderdelen van de vastgoedindustrie blijvend of maken die zelfs grotendeels overbodig maken. Naast de bestaande, soms eeuwenoude, fysieke infrastructuur van de vastgoedsector, wordt er in de PropTech-wereld hard gebouwd aan een nieuwe, virtuele infrastructuur.

In 2013 concludeerde de Oxford University[7] dat door digitalisering in de komende twintig jaar 47% van de bestaande banen in Amerika zal verdwijnen. Ook in de vastgoedsector zullen banen verdwijnen of sterk veranderen. Vastgoedbedrijven en -professionals moeten zich hierop instellen en dat gaat verder dan het digitaliseren van bestaande processen[8]. Het is zaak om toekomstbestendig te worden en jezelf, waar nodig, opnieuw uit te vinden. Apple en John Deere zijn hier succesvolle voorbeelden van. Apple transformeerde van een pure computerfabrikant naar een media en lifestyle brand door de introductie van iPod, iTunes en iPhone, maar bleef ook computers maken. John Deere creëerde een hele serie aan online-services voor boeren en bleef tegelijkertijd ook tractoren verkopen.

Dit paper is met name bedoeld om een algemene introductie te geven. We realiseren ons dat wij, gezien de breedte én diepte van het onderwerp, slechts een klein deel van alle PropTech-initiatieven gaan behandelen. We doen dit vanuit de onderstaande drie, volgens ons zeer bepalende trends:

  1. Visualisatie nieuwe stijl | VR & AR
  2. Connecting the dots | IoT
  3. Interconnectiviteit | platformen

We hebben er daarbij voor gekozen om de praktijk te beschrijven en expliciet namen van bedrijven en initiatieven te noemen, ondanks dat wij ons realiseren dat er, naast elke partij die wél noemen, tientallen zijn die we niet noemen. Toch hebben wij gemeend dit te moeten doen, omdat het beschrijven van concrete voorbeelden voorkomt dat dit paper te abstract wordt en daarmee zijn doel voorbijschiet.

Trend #1: Visualisatie nieuwe stijl | VR & AR

Het visualiseren van objecten vond nog niet zo lang geleden alleen nog op papier plaats. Inmiddels begint 3D visualisatie de standaard te worden. Building Information Modelling (BIM)[9] wordt hiervoor veelvuldig gebruikt en is feitelijk een digitale representatie van een gebouw, waar een grote hoeveelheid aanvullende informatie aan gekoppeld is en die gedurende de gehele levenscyclus gebruikt kan worden. Van eerste ontwerp tot bouw, van beheer tot herontwikkeling, van sloop tot verkoop.

Er is ook nieuwe visualisatietechnologieën in ontwikkeling. Welke daarvan uiteindelijk wordt ingezet hangt af van de boodschap die men wil verzenden. Virtual Reality (VR) is de meeste bekende en heeft inmiddels ook het grootste gebruikersgemak. De gaming- en filmindustrie hebben hier al veel ervaring mee, waardoor deze technologie verder ontwikkeld is dan Augmented Reality (AR). PropTech-bedrijven zoals YuconVR, theConstruct of Matterport faciliteren bedrijven met deze technologie, waarmee al in de eerste ontwerpstadia een visuele dialoog aan kan worden gegaan met de toekomstige gebruiker.

In het geval van Augmented Reality (AR) kan digitale informatie over de bestaande omgeving heen worden geprojecteerd. Een bekend voorbeeld, dat al jaren geleden is ontwikkeld door het Nederlandse bedrijf Layar, laat het woningaanbod van Funda zien terwijl je op straat loopt en met je smartphone de woningen om je heen scant. Inmiddels hebben de Hololens van Microsoft en de DAQRI ook haar intrede gedaan. Deze ontwikkeling heeft ook veel potentieel, bijvoorbeeld tijdens het productieproces en de exploitatie.

Trend #2: Connecting the dots | IoT

De oplevering van The Edge op de Zuidas maakte de toepassing van sensoren in vastgoed de facto tot een nieuwe standaard. Ontwikkelaar OVG plaatste meer dan 20.000 sensoren in het gebouw die onder meer daglicht, beweging en temperatuur meten. Dit levert een zeer fijnmazig grid aan data op, die real-time wordt gemonitord door de gebouwbeheerder en waarmee het gebouw efficiënter gebruikt en beheerd kan worden.

Een voorbeeld van een IoT bedrijf dat actief is in vastgoed is QwikSense. Via sensoren meten zij onder meer het CO2-gehalte, de temperatuur en de luchtvochtigheid in werkruimten. Op basis hiervan kunnen bedrijven vervolgens hun binnenklimaat optimaliseren, wat enerzijds weer ten goede moet komen aan het welbevinden en de productiviteit van werknemers en anderzijds energiegebruik terug moet kunnen dringen. Andere jonge bedrijven die actief zijn in het IoT-domein zijn het Duitse Twingz, het Britse PaveGen, het Singaporese uHoo, het Nederlandse Homey en het Amerikaanse Nest.

In de retailwereld wordt ook toenemend gebruik gemaakt van sensoren, om op die manier veel beter zicht te krijgen op bijvoorbeeld het aantal passanten, de conversiegraad en de manier waarop klanten door de winkel of door een winkelcentrum bewegen. Een winkeleigenaar kan ook ‘beacons’ in zijn winkel aanbrengen om klanten, via een mobiele applicatie, aanvullende informatie te geven over producten, of om specifieke aanbiedingen te doen.

Sensoren meten steeds meer zaken, worden steeds slimmer, efficiënter, goedkoper en kleiner. Toepassing van sensoren in de vastgoedmarkt biedt de mogelijkheid om:

  • veel meer inzicht te krijgen in de wijze waarop gebouwen daadwerkelijk worden gebruikt;
  • nieuwe gebouwen te ontwerpen die efficiënter in gebruik zijn;
  • gebouwen te maken die de gezondheid bevorderen;
  • een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van vastgoed en de energietransitie;
  • gebouwen aan elkaar koppelen zodat hele gebieden efficiënter worden gebruikt.

Hoewel veel van de boven genoemde voorbeelden gericht zijn op kantoorgebouwen kan deze techniek uiteraard ook uitstekend worden toegepast in bijvoorbeeld schoolgebouwen, winkels, distributiecentra, datacenters en woongebouwen.

Trend #3: Interconnectiviteit | Platformen

Eén van de grote mogelijkheden die internet heeft geboden, zijn de opkomst van de platformen die frictieloos vraag en aanbod op elkaar afstemmen. Waren daar eerst nog instituties voor nodig, denk bijvoorbeeld aan de reisbureaus, nu worden die tussenpersonen overgeslagen. De enorme groei van zero-asset companies als Airbnb, Uber en Alibaba[10] laat de kracht van platformen zien, om nog maar niet te spreken over de welbekende zoekmachines en sociale media platformen.

Er zijn veel, heel veel soorten platformen. Hoewel ze allemaal vraag en aanbod bij elkaar brengen, hebben ze allen een eigen, unieke insteek. Ze kunnen bijvoorbeeld dienen om financiering te regelen, om samen te werken aan ideële of commerciële producten, om producten of diensten te delen, om specifieke kennis of kunde in te huren of om de wensen en voorkeuren van toekomstige klanten te weten te komen.

Platformen als Fundainbusiness, Realnext, SKEPP, Flexas, Seats2Meet en Deskbookers brengen de vraag en aanbod naar commerciële ruimtes bij elkaar en bieden een enorme toegevoegde waarde aan zoekende partijen. Zoekers kunnen zelf de markt analyseren en (voor)selecties maken. De rol van de makelaars is daardoor veranderd, maar zeker niet weggevallen. Op woningmarkt kennen we onder meer Funda, Directwonen, Jaap, Niki, maar is ook NVM spin-off Qii actief, dat een online-applicatie die alle verhuurprocessen automatiseert.

Veel woningontwikkelaars/-beleggers proberen toekomstige bewoners van hun projecten aan elkaar en aan hun project te verbinden door het opzetten van communities. Platformen zoals SoWeBuild maken het makkelijk om de voorkeuren van klanten in beeld te brengen, waarvoor het programma van eisen veel beter op hen afgestemd kan worden en het ontwikkelrisico afneemt. En tijdens de bouw kan er gebruikt worden gemaakt van Aproplan, een platform ter verbetering van de samenwerking tussen alle stakeholders in het bouwproces. Wil je de geleverde bouwprestaties beoordelen? Dat op Quantibus, dit platform helpt je daarmee ook om de juiste bouwpartners te vinden. Op een platform als CrowdBuilding worden leegstaande gebouwen aangeboden waar geïnteresseerden via collectief opdrachtgeverschap een woongebouw van kunnen maken. Het platform kan hier vervolgens vastgoedexperts, zoals architecten, aan koppelen. Tenslotte kan ook financiering van vastgoed via platformen geregeld worden, zoals Brickfund en Crowdestate.

Wil je als vastgoedeigenaar jouw gebouwen zo efficiënt mogelijk gebruiken, dan kan Lone Rooftop je helpen. Lone Rooftop heeft het platform PIE (Position Intelligence Engine) ontwikkeld, dat op basis van het aanwezige Wifi-netwerk en eventuele aanvullende sensoren berekent hoeveel mensen zich op welk moment waar bevinden. De ultieme interactie tussen gebouw en mensen kan ontstaan als het gebouw “weet” waar mensen zich bevinden en systemen en faciliteiten in het gebouw daarop kunnen anticiperen. De Universiteit van Wageningen maakt gebruik van dit systeem om colleges slim in te roosteren en gaat uitbreiden om het beheer van het gebouw te optimaliseren, maar bijvoorbeeld ook om wachtrijen bij de restaurants inzichtelijk te maken. Jonge bedrijven zoals Simaxx, Octo en OfficeApp ondersteunen bedrijven met energiemanagement, creëren van een gezond binnenklimaat en andere gebouwservices zoals beheer en onderhoud.

Twee belangrijke kenmerken van platformen zijn, dat ze aan de ene kant de ‘middle-men’ overslaan door vraag en aanbod direct aan elkaar te koppelen en aan de andere kant zorgen voor nieuwe markten. Airbnb is meest bekende voorbeeld van een PropTech platform. Natuurlijk verhuurden woningeigenaren ook in het verleden weleens hun woning, maar dit explodeerde door Airbnb, dat dit extreem makkelijk maakt.

Opkomende technologieën in vastgoed en meer..

Iets verder weg dan de drie bovengenoemde trends, maar waarschijnlijk toch weer dichterbij dan we denken, zijn de opkomst van blockchain en Artificial Intelligence. In de komende paar jaar verwachten wij dat deze beide ontwikkelingen ook nadrukkelijk in het PropTech-domein ten tonele verschijnen.

De blockchain technologie is sterk in opmars en bevindt zich in de top van de Gartner Hype Cycle. Dankzij de betrouwbaarheid en transparantie van deze technologie kan het in potentie worden gebruikt voor veel activiteiten zoals supply chain management, contract- en transactiemanagement. De Nederlandse tak van de International Blockchain Real Estate Association (IBREA) gaat de komende jaren deze technologie binnen het vastgoed stimuleren en onder meer Prologis, het Kadaster, de gemeente Amsterdam[11] onderzoeken de toepassingen. De gemeente Rotterdam is in samenwerking met CIC en Deloitte bezig met een toepassing om huurcontracten in blockchain te zetten[12] en het beursgenoteerde Xinyuan Real Estate Co., Ltd. lanceerde in de zomerperiode van 2016 – in samenwerking met IBM – een blockchain platform voor huiseigenaren[13]. Jonge bedrijven die actief zijn in het blockchain- domein zijn Bloqhouse en Blandlord.

Was het aanvankelijk nog uitsluitend het routinematig werk dat geautomatiseerd kon worden, met Artificial Intelligence (AI) kan nu een veel groter deel van de dagelijkse werkzaamheden geautomatiseerd worden. In een artikel in Bloomberg[14] staat beschreven dat het AI-programma ‘COIN’ van JP Morgan inmiddels binnen enkele seconden het werk doet waar juristen voorheen 360.000 uur mee bezig waren.

Alle grote technologiebedrijven hebben hier de afgelopen jaren zwaar op ingezet en zijn nu bezig om de door hun ontwikkelde AI’s open te stellen voor derden, zodat iedereen er gebruik van kan gaan maken. AI’s worden daarmee de volgende grote technologieplatformen, zoals blijkt uit de concurrentie van ‘virtual personal assistants’ als Siri (Apple), Cortana (Microsoft), Allo (Google), Alexa (Amazon), Bixby (Samsung) en Watson (IBM). Naast deze grote spelers zijn er heel veel kleine en jonge bedrijven die virtuele chatbots hebben gemaakt, doorgaans voor specifieke doeleinden. Voorbeelden hiervan zijn het Griekse bedrijf Wapo.io, dat een virtuele facility manager (chatbot) heeft gebouwd en het Amerikaanse bedrijf Structurely, dat recent de chatbot ‘Holmes’ lanceerde, die AI gebruikt om in gewone taal met woningzoekers (en makelaars) te communiceren. De volgende stap in AI (na machine en deep learning) is reinforcement learning[15], waarbij systemen leren van ervaringen. Vertaald naar vastgoed: een zelflerend gebouw of huis. Is dat een bedreiging of juist een kans?

Wat betekenen deze PropTech ontwikkelingen voor uw organisatie?

Een van de stellingen van Larry Page uit zijn TED-talk interview[16] was: “Bedrijven mislukken omdat ze de toekomst hebben gemist”. Kijk maar naar bedrijven als Nokia, Oad, V&D, Free Record Shop. Maar ook de toekomstbestendigheid van (een deel van de) vastgoedbedrijven staat, ondanks de grote vraag naar vastgoed, ter discussie. Vastgoedorganisaties moeten zich op de hoogte blijven stellen van de PropTech- ontwikkelingen en de manier waarop die op termijn hun werkveld en werkzaamheden kunnen veranderen. Daarbij zouden zij bijvoorbeeld de door Google ontwikkelde 70-20-10 methodiek[17] kunnen toepassen.

Een organisatie die deze manier van werken invoert, richt zich voor 70% op de core-business, de projecten en werkzaamheden waar je je in de huidige markt mee onderscheidt en die zorgen voor de continuïteit van het bedrijf. Het zoeken naar het optimaliseren van deze werkzaamheden en het (incrementeel) verbeteren van de producten past hierbij. Daarnaast dient 20% van de resources te worden besteed aan projecten die grenzen aan de core-business en daarmee de werkzaamheden van een bedrijf oprekken. Ook kan gedacht worden aan overbrengen van toepassingen uit andere industrieën naar de vastgoedwereld. De resterende 10% van de tijd en budget zou besteed moeten worden aan projecten die echt vernieuwend zijn en geen noodzakelijk direct verband hebben met de core-business. Dit zijn de ontwikkelingen die voor transformatie van de sector kunnen zorgen. Transformatie begint op het moment dat een substantiële minderheid anders begint te denken. PropTech garandeert geen succes, maar opent wel nieuwe deuren. De vraag die vastgoedbedrijven zich moeten stellen is dan ook: “Ben ik wendbaar en schaalbaar genoeg om te reageren op nieuwe zakelijke activiteiten of wordt een deel van mijn business overgenomen door nieuwkomers of bedrijven die al wel gestart zijn met heroriënteren?”

Conclusie

De PropTech beweging komt op stoom en kent een steeds breder pallet aan toepassingen in alle facetten van vastgoedrealisatie en exploitatie. Deze nieuwe technologie biedt vastgoedbedrijven kansen om bestaande processen te optimaliseren, nieuwe businessmodellen te ontwikkelen en nieuwe markten te ontginnen. Het is daarom zaak voor vastgoedprofessionals en vastgoedbedrijven om deze nieuwe ontwikkelingen te doorgronden en te omarmen. Dat betekent ook dialogen voeren over privacy, security en ethiek. Een ding is zeker, inspelen op PropTech-ontwikkelingen is een must om als bedrijf toekomstbestendig te blijven.

Auteurs:

Jeroen Jansen MSc MSRE MRICS / Head of Research bij Savills.

Menno Lammers / initiatiefnemer van PropTechNL

Orginele paper:

De opkomst en groei van PropTech

Het verslag van de Meetup [RICS site]


Voetnoten:
[1] PropTech wordt ook wel aangeduid als CREtech (Commercial Real Estate Technology) of Retech (Real Estate Technology), deze term wordt voornamelijk gebruikt in de Verenigde Staten. In Europa domineert PropTech.
[2] Eigen definitie, basis: https://blog.lendinvest.com/2016/09/what-is-PropTech/
[3] https://www.cbinsights.com/blog/real-estate-tech-startup-funding/
[4] Enkele Voorbeelden: in de USA was er de $300 miljoen fusie tussen Hightower en VTS;  Savills investeerde in hybride makelaar Yopa; CBRE kocht Floored, dat zich richt op interactieve 3D beelden.
[5] http://www.rics.org/us/knowledge/glossary/glossary-and-acronyms-of-PropTech/
[6] https://www.wsj.com/articles/SB10001424053111903480904576512250915629460 en https://genius.com/Marc-andreessen-why-software-is-eating-the-world-annotated
[7] The Future of Employment: How Susceptible Are Jobs to Computerisation? Zie ook: http://www.eng.ox.ac.uk/about/news/new-study-shows-nearly-half-of-us-jobs-at-risk-of-computerisation
[8] http://www.mckinsey.com/business-functions/digital-mckinsey/our-insights/from-disrupted-to-disruptor-reinventing-your-business-by-transforming-the-core
[9] http://www.hetnationaalbimplatform.nl/kenniscentrum/bim-basics/wat-is-bim/ en https://nl.wikipedia.org/wiki/Bouwwerkinformatiemodel
[10] https://hbr.org/2014/11/what-airbnb-uber-and-alibaba-have-in-common
[11] http://www.binnenlandsbestuur.nl/digitaal/nieuws/blockchain-onder-de-loep-bij-overheden.9552349.lynkx
[12] http://www.binnenlandsbestuur.nl/digitaal/nieuws/rotterdam-zet-huurcontracten-in-blockchain.9553081.lynkx
[13] http://www.propertyportalwatch.com/new-chinese-platform-connects-buyers-finance/
[14] https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-02-28/jpmorgan-marshals-an-army-of-developers-to-automate-high-finance
[15] https://www.technologyreview.com/s/603501/10-breakthrough-technologies-2017-reinforcement-learning/
[16] http://www.ted.com/talks/larry_page_where_s_google_going_next
[17] https://hbr.org/2012/05/managing-your-innovation-portfolio
1 antwoord
  1. Robbert Dekker
    Robbert Dekker zegt:

    Beste,

    Super goed artikel. Alleen en kleine opmerking wat betreft de gele text link kleur wat een beetje lastig maakt om te lezen. Misschien een dokere gele tint zou het iets meer leesbaarder maken

    Zelf heb ik een aantal huizensites in Spanje en probeer alle ontwikkelingen rond de Proptech industrie nauwlettend te volgen. Heb ook een Proptech map gemaakt voor Spanje: https://www.hispacasas.com/proptech waar de Proptech industrie nog in de in de kinderschoenen staat maar steeds grotere vorm lijkt aan te nemen.

    MVG,

    Beantwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *