Nieuw perspectief op vastgoed gezocht

Bill Clinton zei ooit: “Follow the trend lines, not the headlines”. Als je de koppen in de vakmedia snelt, dan scheppen die een beeld van A damsel in distress. De sector lijkt  onderhevig aan verschillende disruptieve ontwikkelingen en er heerst verwarring alom. De sector lijkt – ondanks de aantrekkende economie – op zoek naar een nieuwe structuur en een nieuw toekomstperspectief. Gelukkig bieden de trends een veelbelovend perspectief. In mijn jaarlijkse trendoverzicht in de Innovatiecatalogus deze keer vier trendlines die de sector op weg kunnen helpen bij het creëren van een nieuw perspectief.

Trend 1 – Digitalisering transformeert het speelveld

Door digitalisering hebben klanten en gebruikers steeds meer rechtstreeks contact met de eigenaar en/of producent. De waardeketen is niet langer lineair maar integraal en cyclisch. De positie van de middlemen staat hierdoor onder druk. De transformatie van het speelveld heeft niet alleen een impact op de positie van middlemen.

Gartner Hype Cycle - July 2017

Gartner Hype Cycle – July 2017

Ieder vastgoedbedrijf worstelt met de vraag: hoe wordt mijn bedrijf een toekomstbestendige onderneming? Het opnieuw uitvinden van het primaire proces, en bijbehorende besluitvorming, is uitdagend, terwijl de dagelijkse business ook met een sneltreinvaart doorraast. Als je dan ook nog wordt bestookt met digitale trends zoals; Blockchain, Machine-/Deep Learning, zelfrijdende auto en drones, dan is een duale strategie – waarbij innovatie niet gehinderd wordt door de bestaande organisatie maar parallel loopt aan de bestaande business – geen verkeerde keuze. Houdt er maar alvast rekening mee dat het komend jaar de smart workplace, IoT platforms en virtual assistents worden gehyped.

Digitale technologieën worden de belangrijkste ingrediënten van platforms die asset(s) en services direct gaan ontsluiten aan de gebruiker(s). De vraag blijft; gaan de middlemen deze platforms ontwikkelen en/of pakt de eigenaar/belegger deze positie? De eerstgenoemde moet zijn propositie gaan innoveren en de laatstgenoemde krijgt te maken met vastgoed dat wordt ontwikkeld vanuit een netwerk (community) gedachte waarbij de kwaliteit van het netwerk en de wijze waarop input geleverd kan worden, de waarde van het vastgoed gaan bepalen.

Trend 2 – People centraal, maakt de cirkel rond

In de bekende duurzaamheidstrits People, Planet, Profit is de afgelopen jaren een verschuiving opgetreden van Profit (energiereductie) naar Planet (materiaal). In 2018 jaar verwacht ik dat People een strategisch thema wordt in de vastgoedsector. Dit thema wordt op drie manieren geladen: Geluk, Gezondheid en Gebouw.

  1. Geluk – Geluk is meer dan een blij gezicht, het is een mindset. In oktober bracht Dan Buettner het boek ‘The Blue zones of Happiness’ uit (met daarin onder andere de opmerking dat Kopenhagen een van de gelukkigste steden van de wereld is).  Eerder dit jaar bracht Mo Gawdat, voormalig Chief Business Officer van Google [x], het boek ‘De logica van geluk’ uit. Gawdat zegt dat iedereen het vermogen heeft gelukkig te zijn, ongeacht de hindernissen die op ons pad komen, de lasten die wij meedragen en de beproevingen die we doorstaan. Ook het boek ‘De weg (Ikigai), wat Chinese filosofen ons over het goede leven leren’, van Michael Peutt en Christine Gross-Loh, is een bestseller. Bedrijven waar de mens en geluk (en je maatschappelijke bijdrage als onderneming, Purpose) echt centraal staan, winnen terrein. Om een aantrekkelijk bedrijf te zijn – voor met name die nieuwe generaties – is het belangrijk dat je als bedrijf werkt aan duurzame oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken. Waarbij je je medewerkers stimuleert om autonoom en outside the (vastgoed) box laat denken en doen.
  2. Gezondheid – Broodjes kroket en suikerbommendrankjes vinden we nog in bijna elke bedrijfskantine. Tegelijkertijd groeit het assortiment gezonde en vegetarische producten op de schappen van de supermarkten. Gezondheid is een belangrijk thema geworden. Dat verklaart ook de enorme opgang van het joggen en high impact activiteiten. We gaan ook weer meer traplopen en mijden de roltrap. Architecten halen de lift uit het zicht om beweging te stimuleren.
  3. Gebouw –  Naast BREEAM en LEED, die vooral een focus hebben op duurzaamheidsprestaties van gebouwen is het nu tijd voor de WELL-standaard, waarbij het gebouw ook een stimulerende, gezonde werkomgeving moet bieden. Dit is een ontwikkeling die tegelijkertijd ook voor meer complexiteit zorgt, omdat duurzaamheids- en welzijnsprestaties onderling afhankelijk zijn (en soms tegenstrijdig).

Om op strategische niveau aan de slag te gaan met de drie G’s is een cyclisch, holistische benadering noodzakelijk. Waardoor het voortraject van een vastgoedontwikkeling kennisintensiever wordt met meer disciplines aan tafel. De cirkel is daarmee rond: Profit, Planet, People raken zo meer dan ooit vervlochten.

Trend 3 – Experimenterende ondernemer

In onvoorspelbare tijden is ‘spelen’ oftewel experimenteren belangrijk voor de ontwikkeling van een nieuw doel, een nieuw concept of een nieuw businessmodel. Om dit te stimuleren gaan de gevestigde vastgoedbedrijven in 2018 zich structureel focussen op een drietal zaken:

  1. Het aantrekken van nieuwe talenten die excelleren in complexe probleemoplossing, kritisch denken en creativiteit;
  2. Het stimuleren van intern ondernemerschap;
  3. Het aangaan van cross-sectorale verbindingen.

Bedrijven die impact willen maken, leunen niet langer op het ondernemende en innovatieve vermogen van startups, maar nemen het heft in eigen hand. Zij zien startups als puzzelstuk van een grotere transformatie opgave. De startup hype mag dan wel voorbij zijn, dit betekent niet dat er minder aandacht is voor innovatie satellieten waar risico’s worden genomen zonder belemmerd te worden door oude processen. Je ziet dan ook steeds meer living labs ontstaan waarin het bedrijfsleven – startups en gevestigde bedrijven – in samenwerking met de overheid, universiteiten en eindgebruikers in living labs aan de slag gaan en nadenken over radicale veranderingen in vastgoed. Denk aan Brainport Smart City DistrictReGen Villages en het Nationaal Smart City Living Lab, verrassend in dit verband zijn ook de alliantie van  het MIT/Harvard en Andorra, en het recente initiatief van Google (het plan voor een mega-living lab) in Toronto.

“as a rule developers just follow the market while entrepreneurs and enlightened individuals lead it” -Norman Foster, architect of Apple’s new HQ

Trend 4 – Space as a Service zorgt voor groei en disruptie

Uit onderzoek door PwC (Emerging Trends  in Real Estate® Reshaping the future Europe 2018) blijkt dat tweederde van de respondenten het eens is met de stelling dat (technologische) ontwikkelingen, zoals big data en Space as a Service, het traditionele vastgoedwaarderingsmodel ingrijpend gaan veranderen. De nadruk komt te liggen op andere waarden in het vastgoed – beleving, gezondheid, maatschappelijke relevantie, en community building.  Dat verklaart ook de verschuiving in de perceptie: we gaan niet naar een plek waar we moeten zijn, maar naar een plek waar we willen zijn. Voorheen softe criteria – en daarom niet meegewogen – zijn voor millenials nu belangrijker dan andere criteria – inclusief salaris. Wereldwijd kiest 67% van de bedrijven nu voor vormen van flexibele werkruimte als een langetermijnstrategie in plaats van als een tijdelijke oplossing (bron: Mindmetre). De veranderende werkplekstrategie gaat het komende jaar meer en meer impact hebben op investeerders/beleggers, de middlemen en de gebruikers. Want denken vanuit een gebouw naar denken vanuit een community is radicaal anders. Deze verschuiving zorgt voor een mindset-verandering: van aanbod- naar vraaggestuurd. De vastgoedsector betreedt het tijdperk waarin de gebruiker centraal staat. En die gebruiker kiest steeds vaker voor diensten: Space as a Service zorgt nu al voor economische groei – en is tegelijkertijd een bron van disruptie in de traditionele vastgoedsector.

Samenvatting

2018 brengt de vastgoedsector waarschijnlijk geen revolutionaire veranderingen. Wel zie je steeds meer ‘living labs’ ontstaan waarbinnen geëxperimenteerd gaat worden met onorthodoxe, nieuwe vormen van geïntegreerde vastgoedontwikkeling. Hierbij zullen de uitgangspunten voor de financiering, de ontwikkeling zelf, evenals het gebruik van vastgoed vanuit radicaal nieuwe perspectieven worden ingestoken. Het centraal stellen van het welzijn van mensen (werknemers, bewoners, et cetera) en hun ecosystemen is hierbij een van de belangrijkste perspectieven. De richting voor de toekomst wordt verder onderzocht  door ondernemers. Dit betekent voor de vastgoedsector dat het belangrijk is om buiten gebaande paden te denken en te acteren. Het verkennen van cross-sectorale, lerende samenwerkingen is essentieel voor het creëren van een nieuw perspectief.

Auteur:  Menno Lammers / PropTechNL

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *